“Comprei na planta e todo mês vem um débito da Caixa que só aumenta. Estou pagando o apartamento ou só juros?”Dúvida frequente de compradores de imóvel na planta
Durante a obra, você paga principalmente juros e atualização sobre o dinheiro que o banco já repassou à construtora. Parece custo sem retorno, mas esse encargo existe porque o seu financiamento já está contratado e acompanhado pela Caixa. Entender isso muda a forma de olhar para o boleto.
O que é o juros de obra (taxa de evolução)
Juros de obra é o encargo mensal cobrado pela Caixa durante a fase de construção, formado por juros e atualização monetária sobre o valor já liberado à construtora, mais seguro e tarifa de administração, quando houver.
A cartilha da Caixa explica que, durante a construção, você paga “encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre valor da dívida apurada no mês”, isto é, a soma das parcelas do financiamento liberadas mensalmente para a construtora.
- Começa no mês seguinte à assinatura do contrato com a Caixa.
- Na fase de obra, é debitado automaticamente na sua conta, na data do vencimento.
- É composto por juros, atualização monetária (TR), tarifa de administração, se devida, e seguro MIP.
- Não amortiza a dívida: a amortização começa depois da obra concluída e legalizada.
Como a Caixa calcula o juros de obra, mês a mês
O valor cresce junto com a obra, porque a Caixa libera o dinheiro à construtora na proporção do andamento e cobra juros só sobre o que já foi liberado.
A fórmula publicada pela Caixa é: juros = (saldo liberado + atualização monetária) × taxa anual ÷ 1.200. Veja um exemplo ilustrativo:
| Andamento da obra | Valor já liberado | Juros de obra no mês (aprox.) |
|---|---|---|
| 10% | R$ 20.000 | R$ 117 |
| 30% | R$ 60.000 | R$ 350 |
| 60% | R$ 120.000 | R$ 700 |
| 90% | R$ 180.000 | R$ 1.050 |
| 100% | R$ 200.000 | R$ 1.167 |
Exemplo ilustrativo: financiamento de R$ 200.000 à taxa de 7% ao ano, sem considerar TR, seguro e tarifa. A sua taxa depende da faixa do programa e do seu contrato. Fórmula: Caixa, cartilha “Entenda como funciona o seu financiamento ao construir ou comprar um imóvel em construção” (consulta em 03/10/2026).
Por que o juros de obra também é uma proteção
Pagar juros de obra significa que o seu financiamento já foi aprovado e assinado com a Caixa durante a obra, e isso traz quatro proteções práticas para a sua compra.
- Condições travadas na assinatura. Antes de assinar, você recebe a planilha de Custo Efetivo Total, que, segundo a Caixa, representa “as condições vigentes na data de assinatura do contrato”. A taxa de juros fica definida no contrato.
- Dinheiro liberado conforme a obra anda. A Caixa paga a construtora mensalmente, “na proporção do andamento das obras”. A construtora não recebe o seu financiamento todo adiantado.
- Regra para atraso. Em empreendimento financiado pela Caixa, se a entrega atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, “a responsabilidade pelo pagamento dos encargos passa a ser da Construtora”, até a entrega, conforme cláusula do contrato.
- Proteção do STJ no MCMV. No Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), aplicado às faixas 1,5, 2 e 3, o STJ firmou que é ilícito cobrar juros de obra após o prazo de entrega previsto no contrato, incluída a tolerância.
Proteção não é promessa de entrega: ela depende do que está no seu contrato. Por isso, leia o prazo de construção e a cláusula de encargos antes de assinar, e tire as dúvidas com o seu corretor.
Até quando você paga o juros de obra
Você paga juros de obra até a conclusão e legalização da obra; depois disso o contrato entra na fase de amortização, com a parcela que reduz a sua dívida.
Pela cartilha da Caixa, constatada a conclusão da obra, o contrato passa para a fase de amortização, e o encargo mensal passa a incluir a parcela de amortização, além de juros e seguros. É nesse momento que cada pagamento começa a abater o saldo devedor.
Juros de obra x parcelas da entrada: não confunda
Juros de obra é pago ao banco; as parcelas da entrada são pagas à construtora. Durante a obra, muitos compradores pagam os dois ao mesmo tempo.
| Juros de obra | Parcelas da entrada | |
|---|---|---|
| Quem recebe | Caixa | Construtora |
| Sobre o quê | Parte do financiamento já liberada | Diferença entre o preço e o valor financiado, descontados FGTS e subsídio |
| Como varia | Cresce conforme a obra avança | Segue o plano de pagamento combinado |
| Quando termina | Na conclusão e legalização da obra | No fim do plano de entrada |
Fontes: Caixa, cartilha de financiamento de imóvel em construção; prática observada em contratos de imóveis na planta (consulta em 03/10/2026).
Para entender como a entrada é montada, leia Entrada no Minha Casa Minha Vida e veja como usar o FGTS para reduzir esse valor.
Como se planejar para o juros de obra
O jeito mais seguro é somar, mês a mês, a parcela da entrada com o juros de obra estimado e conferir se o total cabe no orçamento até a entrega das chaves.
- Peça ao seu corretor a projeção do juros de obra pelo cronograma da construtora.
- Considere que o encargo é maior na reta final da obra, quando quase todo o financiamento já foi liberado.
- Algumas construtoras oferecem campanhas que assumem parte do juros de obra; confirme sempre por escrito.
- Se você paga aluguel, coloque o aluguel na conta até a mudança.
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Cuidados que fortalecem a sua compra na planta
- Leia o prazo de entrega e a tolerância no contrato com a construtora.
- Guarde o quadro “Condições do Financiamento” do contrato da Caixa, com o prazo de construção.
- Acompanhe o encargo pelo aplicativo ou Internet Banking Caixa, em lançamentos futuros.
- Mantenha saldo na conta na data do débito, para preservar o seu histórico de bom pagador.
- Fique atento ao prazo de construção contratado: passados 6 meses além dele, confira se o encargo passou para a construtora.
Quer as regras completas do programa? Veja as regras do MCMV 2026.
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Lançamentos que acompanho em São Paulo, com valores publicados na consulta de 02/10/2026. A unidade compatível com o seu perfil depende da sua renda e da análise de crédito.
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Sobre o autor: José Aparecido
Corretor de imóveis e contador, com mais de 30 anos de contabilidade. Acompanha compradores que precisam entender, ao mesmo tempo, financiamento, comprovação de renda, documentação e escolha do imóvel na Zona Leste e no Ipiranga.
CRECI PF 127197 · CRECI 036811-J (FOMENT) · CNAI 58363 · CRC 1-SP215720-O
Perguntas frequentes
Juros de obra abate o saldo devedor?
Não. Durante a obra você paga juros e atualização monetária sobre o valor já liberado à construtora, mais seguro e tarifa de administração, quando houver. A amortização, que reduz a dívida, só começa depois da conclusão e legalização da obra.
Quanto vou pagar de juros de obra?
Depende do valor financiado, da taxa de juros do seu contrato e do andamento da obra. O encargo começa baixo e sobe à medida que a Caixa libera mais dinheiro à construtora. Peça ao seu corretor a projeção pelo cronograma da obra.
Por que o juros de obra aumenta todo mês?
Porque a Caixa libera o financiamento à construtora aos poucos, na proporção do andamento da obra, e os juros incidem sobre o total já liberado. Quanto mais a obra avança, maior a base de cálculo.
Quem paga o juros de obra se a obra atrasar?
Pela cartilha da Caixa, em empreendimento financiado pela Caixa, se a entrega atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos passa a ser da construtora, até a efetiva entrega, conforme cláusula do contrato.
É legal cobrar juros de obra depois da data de entrega?
No Minha Casa Minha Vida, faixas 1,5, 2 e 3, o STJ fixou no Tema 996 (REsp 1.729.593/SP) que é ilícito cobrar juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância.
Quando termina o juros de obra?
Quando a obra é concluída e legalizada. A partir daí o contrato entra na fase de amortização, e a parcela passa a incluir amortização, juros e seguros, que efetivamente reduzem a dívida.
Dá para não pagar juros de obra?
Na compra na planta com financiamento assinado durante a obra, o encargo faz parte do contrato com o banco. Algumas construtoras fazem campanhas assumindo parte desse custo; se for o seu caso, confirme por escrito, no contrato ou em aditivo.
Fontes oficiais consultadas
- Caixa — Entenda como funciona o seu financiamento ao construir ou comprar um imóvel em construção (cartilha de juros na fase de obras)
- STJ — Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP), na página de precedentes do TJDFT
- Caixa — Apoio à Produção, financiamento na planta durante a obra
Conteúdo informativo. Não substitui a leitura do seu contrato, a análise da instituição financeira nem orientação jurídica ou contábil individual. Regras e condições sujeitas a alteração.