Seis perguntas. Nenhum cadastro. O resultado mostra a sua faixa, o subsídio a que teria direito, o teto do imóvel em São Paulo e, principalmente, o que precisa ser resolvido antes de você entrar numa análise que vai reprovar.
Começar o simulador Gratuito · Sem cadastro · Resultado na horaA Portaria MCID nº 333/2026 reajustou todos os limites de renda. A Faixa 1 foi para R$ 3.200, a Faixa 2 para R$ 5.000, a Faixa 3 para R$ 9.600 e a faixa de Classe Média subiu de R$ 12 mil para R$ 13 mil. Se você fez uma simulação antes de abril, o resultado está desatualizado — pode ser que agora você se enquadre onde antes não se enquadrava.
Responda com sinceridade — o objetivo é descobrir o caminho, não passar num teste. Nada é enviado ou armazenado: o cálculo acontece dentro do seu navegador.
Tudo aqui vem das normas oficiais. Você pode conferir antes de acreditar.
| Faixa | Renda familiar | Juros ao ano | Subsídio |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 3.200 | 4,00% a 5,25% | Sim |
| Faixa 2 | R$ 3.200 a R$ 5.000 | 4,75% a 7,00% | Sim |
| Faixa 3 | R$ 5.000 a R$ 9.600 | 7,66% a 8,16% | Não |
| Classe Média | R$ 9.600 a R$ 13.000 | 10,00% | Não |
Dentro das faixas 1 e 2 a taxa varia conforme a renda exata e conforme você ser ou não cotista do FGTS. Quem já contribuiu para o FGTS paga menos.
Só existe para renda familiar de até R$ 5.000 — ou seja, Faixas 1 e 2. No Sudeste chega a R$ 55.000 de desconto, e o valor cai conforme a renda sobe. Quanto menos você ganha, maior o desconto. E ele é concedido uma única vez por pessoa: quem já usou não usa de novo.
Nenhuma delas aparece no anúncio bonito do apartamento. Todas aparecem na análise de crédito.
Em qualquer lugar do Brasil, não só na sua cidade. A lei é expressa. Mas há exceções: fração de herança de até 40%, imóvel perdido em decisão judicial há mais de 5 anos, nua-propriedade com usufruto renunciado, entre outras.
Se você já tem um financiamento pelo SFH em andamento, não pode contratar outro com FGTS. Vale para o país inteiro.
Quem foi beneficiado por subvenção habitacional nos últimos 10 anos não recebe de novo. Isso não impede o financiamento — impede o desconto.
A Caixa é literal: não pode haver restrição cadastral vinculada ao CPF de quem compra. Aqui entram tanto SPC e Serasa quanto a pendência do CPF na Receita Federal.
O maior motivo de reprovação no Minha Casa Minha Vida não é falta de renda. É falta de comprovação de renda.
O autônomo que fatura bem mas recebe por fora. O MEI que nunca entregou a declaração anual. Quem tem o CPF pendente na Receita e descobre no dia da análise. Nesses casos o corretor comum não tem o que fazer — agradece, arquiva o contato e vai para o próximo.
Eu tenho registro nos dois conselhos: CRECI 036811-J como corretor e CRC 1-SP215720-O como contador. Na prática, quando o problema é fiscal eu não te encaminho para alguém — eu resolvo, e você volta aprovado.
Organizamos a comprovação pela declaração de imposto de renda e pelos documentos que a Caixa aceita. Leva tempo, mas transforma um "não" em um "sim" alguns meses depois.
Quase sempre é declaração de imposto de renda não entregue — às vezes de um ano em que a pessoa nem sabia que era obrigada. Regularizo e o CPF volta ao normal.
Não. O Ministério das Cidades é expresso ao dizer que não é necessário ter saldo no FGTS para acessar o financiamento do programa — a exceção é a linha Pró-Cotista, que é outra coisa. Ter FGTS ajuda de duas formas: reduz a taxa de juros, porque você passa a ser cotista, e permite usar o saldo na entrada.
Para contratar agora, não: a Caixa exige que não haja restrição cadastral vinculada ao CPF. Mas isso é situação temporária, não sentença. O caminho é limpar o nome e voltar. Vale entender a origem da restrição — se for pendência na Receita Federal, o tratamento é diferente de dívida com banco ou loja.
Depende do tamanho da fração. A Lei 14.620/2023 prevê exceção expressa para quem tem imóvel recebido por herança ou doação em fração ideal de até 40%, e também para quem detém parte de imóvel em fração não superior a 40%. Acima disso, impede. Vale conferir a matrícula antes de assumir qualquer coisa.
Trinta e cinco anos, ou 420 meses. O prazo efetivo varia conforme o sistema de amortização escolhido e a idade de quem está comprando — quanto mais velho o comprador, menor o prazo que o banco costuma conceder.
Não, e é importante ser claro nisso. O simulador mostra o seu enquadramento nas regras do programa. A aprovação do crédito é decisão da Caixa Econômica Federal, que analisa capacidade de pagamento, histórico e documentação. O que o simulador faz é evitar que você descubra tarde demais um impedimento que dava para resolver antes.
Não. A simulação é gratuita e o acompanhamento da compra também — a remuneração do corretor vem da comissão paga pela construtora na venda. Serviços de contabilidade, quando necessários para destravar a comprovação de renda ou regularizar o CPF, são orçados à parte e informados por escrito antes de começar.
Me manda o seu resultado. Eu digo o que dá para resolver, em quanto tempo, e se vale a pena esperar ou partir para outra faixa.
Falar com o corretor