Torre única de 28 andares, três quadras da Estação Penha. Eu simulo a sua renda antes de você sair de casa.
Quem procura apartamento na Penha normalmente esbarra em duas coisas: ou o prédio é barato e fica longe de tudo, ou está bem localizado e o valor sai da faixa financiável. O Lyon Penha é a tentativa da Graal Engenharia de furar esse dilema — torre de 338 unidades na Rua São Serafim, três quadras da estação da Linha 3-Vermelha, com plantas a partir de 28 m².
O projeto foi aprovado nas classificações HIS-2 e HMP do Plano Diretor de São Paulo. São regras municipais de Habitação de Interesse Social e de Mercado Popular, que impõem teto de renda e teto de valor a determinadas unidades. Elas não se confundem com as faixas federais do Minha Casa Minha Vida — e é justamente por isso que a conversa começa pela sua renda, não pelo apartamento.
Na prática o prédio tem duas caras. De um lado, compactos de 28 m² e apartamentos de 42 m² com ticket compatível com o primeiro imóvel. Do outro, gardens, coberturas e um duplex de 152 m², que jogam em outro campeonato. São públicos diferentes dentro do mesmo endereço.
Buscas relacionadas: apartamento Penha de França, lançamento Rua São Serafim, Graal Penha, apartamento perto do Metrô Penha, MCMV zona leste São Paulo, apartamento 1 dormitório Penha.
A Caixa olha a renda bruta da família somada, o comprometimento com outras dívidas e o seu histórico. Não existe resposta genérica: a mesma renda aprova um apartamento e reprova outro do mesmo prédio. Eu rodo a conta com os seus números e te devolvo uma faixa realista no mesmo dia.
Como o Lyon está em lançamento, a entrada é diluída em parcelas até a entrega. Quanto mais cedo você entra, mais meses tem para pagar essa parte — e menor fica cada parcela. É a vantagem concreta de comprar na planta, e ela encolhe a cada mês que passa.
Ela só começa depois que a obra é entregue. Até lá você paga a entrada parcelada, e nada mais. Muita gente confunde as duas coisas e se assusta somando. Eu te mostro os dois números separados, com o calendário ao lado.
Dependem da faixa de renda, da unidade escolhida e da sua situação habitacional. O FGTS exige tempo de conta vinculada, não ter imóvel registrado no município e não ter financiamento ativo no SFH. Eu confiro item por item antes de você assinar qualquer papel — e se não der, eu digo.
Dados do material oficial da Graal Engenharia. Empreendimento em lançamento, obras a iniciar.
Cada item desta lista é uma reforma que você não paga na mudança.
Toque em qualquer planta para abrir em tela cheia. O que está disponível muda de um dia para o outro — me peça a tabela atualizada e eu te mando a lista real, com o fluxo de pagamento unidade por unidade.
Essa é a parte que mais confunde comprador — e onde mais se perde tempo. Duas unidades com a mesma metragem podem ter classificações diferentes, tetos de renda diferentes e regras de revenda diferentes.
Habitação de Interesse Social, faixa 2. É onde ficam as unidades de menor valor e o maior potencial de subsídio. Em contrapartida tem teto de renda familiar, teto de valor de venda e prazo mínimo antes da revenda, todos definidos pelo decreto municipal em vigor.
Habitação de Mercado Popular. Faixa desenhada para quem ganha acima do limite da HIS mas ainda precisa de condição facilitada. Tem teto de renda e teto de valor próprios, mais altos que os da HIS-2.
Gardens, coberturas e o duplex ficam fora dessas regras e seguem financiamento tradicional. Antes de qualquer proposta eu confirmo por escrito, com a construtora, a classificação e o valor máximo da unidade exata que você escolheu. É a diferença entre uma venda que fecha e uma que trava no cartório.
Um minuto e quarenta e nove de fachada, áreas comuns e entorno. Toque para assistir sem sair da página.
Térreo, primeiro e segundo pavimento. Da piscina adulto à sala de massagem, da horta ao coworking, do pet care ao delivery. Toque para ampliar.
Bairro formado, comércio de rua ativo, hospital e shopping no mesmo quadrante. Entre a Radial Leste e a Av. Dr. Orêncio Vidigal, a três quadras da Estação Penha da Linha 3-Vermelha. A extensão da Linha 2-Verde até a Penha está em obras pelo Metrô, sem data de operação divulgada.
Tempos de deslocamento variam com o trajeto e o horário. Na visita eu faço o percurso até a estação a pé com você.
Corretor de Imóveis · CRECI-SP 127197
Quinze anos vendendo imóvel na zona leste de São Paulo. Não trabalho com plantão nem com call center: quem atende a primeira mensagem é a mesma pessoa que vai te acompanhar na análise de crédito, na assinatura e na entrega das chaves.
Meu jeito de trabalhar é simples. Antes de marcar visita, eu faço a simulação. Se der para comprar, eu te mostro o caminho até a chave. Se ainda não der, eu te digo o que falta e quanto tempo leva — e volto a te procurar quando fizer sentido. Decorado com hora marcada, inclusive fora do horário comercial.
R$ 243.808 na tabela atual, em unidade de 1 dormitório com 28 m². Esse valor é o piso do estoque de hoje e muda conforme as unidades vão sendo vendidas. Peça a tabela atualizada antes de tomar qualquer decisão.
Não existe um número único. A Caixa avalia renda bruta familiar somada, comprometimento com outras dívidas, idade e histórico de crédito. Para a unidade de entrada do Lyon, a faixa costuma ficar próxima da que eu detalho em renda necessária para financiar R$ 240 mil. A simulação com os seus dados é gratuita.
O FGTS entra como parte do pagamento, não como pagamento inteiro, e depende de regras de tempo de conta e de não possuir imóvel. Explico caso a caso em comprar apartamento só com FGTS.
São classificações do Plano Diretor de São Paulo que definem teto de renda, teto de valor de venda e regras de revenda de cada unidade. Não se confundem com as faixas do Minha Casa Minha Vida, que são federais. Um mesmo prédio pode ter unidades nas duas classificações e ainda outras sem restrição.
Sim, há opção de vaga. Em algumas tipologias a vaga é adquirida à parte, com possibilidade de parcelamento durante a obra. O valor e a disponibilidade mudam por unidade, e eu confirmo por escrito antes da proposta.
Tipo: 1 dormitório de 28 m², 2 dormitórios de 42 m², 2 dormitórios com suíte de 45 m², 3 dormitórios com suíte de 50 m² e de 64 m². Fora delas, gardens de 64 a 117 m², coberturas de 70 a 86 m² e um duplex de 152 m².
Do ponto de vista do caixa, sim: o prazo até a entrega é o que permite diluir a entrada. Em troca, você espera a obra e o saldo é corrigido no período. Os dois lados da conta estão explicados em comprar na planta e memorial de incorporação.
Muitas vezes sim. Recusa por restrição interna, por documentação incompleta ou por comprometimento de renda tem caminho. Reuni o que costuma funcionar em financiamento negado no Minha Casa Minha Vida.
Consegue, com a documentação certa. É um dos casos que mais atendo, e o passo a passo está em autônomo no Minha Casa Minha Vida e em MEI comprovando renda.
O prazo que vale é o do contrato. O material comercial que recebi não traz a data, então prefiro não estimar: quando você estiver em proposta, eu peço o cronograma formal à construtora e te mostro por escrito.
Dá, com hora marcada e agendada diretamente comigo — inclusive à noite e aos fins de semana. Não é plantão: é visita marcada, com a simulação já na mão.
Trabalho. Comparo as opções lado a lado, pelos números que importam, sem empurrar nenhuma. Veja também o Graal Parque Home Resort, em Itaquera, e o HUG Serenity Dom Bosco.
Nome, WhatsApp e faixa de renda bastam para eu dizer qual planta do Lyon cabe no seu orçamento. Ao enviar, abre o WhatsApp com a mensagem já escrita.
O empreendimento tem site próprio do Lyon Penha, em lyonpenha.com, com o material completo da construtora, a galeria em alta e a apresentação do projeto.
Se você ainda está comparando bairros e faixas, vale ler o panorama de Minha Casa Minha Vida na zona leste de São Paulo e as regras do programa em 2026. Para uma conta rápida antes de falar comigo, use o simulador.
