Resposta direta: para financiar R$ 240 mil pela Caixa, no prazo mais longo (420 meses) e no sistema SAC, a primeira parcela fica em torno de R$ 2.050 com juros de 7,66% ao ano. Como o banco só aceita comprometer até 30% da renda bruta familiar, você precisa comprovar por volta de R$ 6.800 a R$ 7.200 por mês. Em prazo de 360 meses, sobe para perto de R$ 7.150.
E aqui vem a parte que quase ninguém conta: essa renda de R$ 6.800 já te tira da Faixa 2. Quem ganha isso está na Faixa 3 do Minha Casa Minha Vida, com juros maiores e sem o subsídio das faixas 1 e 2. Ou seja, financiar R$ 240 mil "com a taxa boa da Faixa 2" é uma conta que não fecha sozinha — só fecha se você derrubar o valor financiado com entrada, FGTS ou um segundo comprador na composição.
Neste artigo
1. A conta do banco, passo a passo
O banco não olha o preço do apartamento. Ele olha a parcela. E compara essa parcela com a sua renda bruta familiar. A regra prática no crédito habitacional da Caixa é: a prestação não pode passar de 30% da renda bruta do grupo familiar, com prazo máximo de 420 meses (35 anos).
No sistema SAC — que é o padrão do Minha Casa Minha Vida — a primeira parcela é a mais cara, e é justamente ela que o sistema usa para aprovar ou negar. Ela tem duas partes:
- Amortização fixa: R$ 240.000 ÷ 420 meses = R$ 571,43
- Juros do primeiro mês: R$ 240.000 × 0,617% = R$ 1.480,66
Somando: R$ 2.052 de primeira parcela. Dividindo por 0,30, chega-se à renda mínima de R$ 6.840. Nos meses seguintes a parcela cai, porque o saldo devedor diminui — no fim do contrato ela chega perto de R$ 575. Mas a aprovação é decidida pela primeira, não pela média.
A taxa de 7,66% ao ano usada aqui não foi inventada: é a taxa que o próprio Governo Federal citou como exemplo de Faixa 3 ao anunciar a Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026. As taxas efetivas variam por faixa, por região e conforme você seja ou não cotista do FGTS. Os detalhes de cada faixa estão em regras do Minha Casa Minha Vida em 2026.
2. Tabela: renda necessária por valor financiado
Todos os valores abaixo consideram SAC, 420 meses, juros de 7,66% ao ano e comprometimento de 30% da renda bruta familiar. Sem seguros e sem taxa de administração.
| Valor financiado | 1ª parcela (aprox.) | Renda familiar exigida |
|---|---|---|
| R$ 160.000 | R$ 1.368 | R$ 4.560 |
| R$ 180.000 | R$ 1.539 | R$ 5.130 |
| R$ 200.000 | R$ 1.710 | R$ 5.700 |
| R$ 240.000 | R$ 2.052 | R$ 6.840 |
| R$ 280.000 | R$ 2.394 | R$ 7.981 |
| R$ 320.000 | R$ 2.736 | R$ 9.121 |
Repare que valor financiado não é o preço do imóvel. Se você tem R$ 60 mil de entrada somando FGTS e recursos próprios, R$ 240 mil financiados correspondem a um apartamento de R$ 300 mil. É esse número que você deve procurar no anúncio.
Quer saber quanto a sua renda financia hoje?
Eu faço a simulação com os seus números reais, sem custo e sem compromisso. Se a conta não fechar, eu digo na hora.
Falar no WhatsApp3. A armadilha da Faixa 2
É comum a pessoa ler que a Faixa 2 tem juros de 6,5% ao ano, fazer a conta com essa taxa e concluir que consegue. Vamos até o fim dessa conta.
Com 6,5% ao ano, 420 meses e R$ 240 mil financiados, a primeira parcela cai para cerca de R$ 1.834. Parece bom. Mas essa parcela exige uma renda de R$ 6.114 — e o teto da Faixa 2 é R$ 5.000. A pessoa que teria a taxa da Faixa 2 não tem renda para essa parcela; a pessoa que tem renda para a parcela não tem a taxa da Faixa 2.
Não é armadilha do banco, é aritmética. E ela tem três saídas legítimas:
- Diminuir o valor financiado com entrada maior, FGTS ou subsídio, até que a parcela caiba em 30% de uma renda de até R$ 5.000.
- Assumir a Faixa 3 conscientemente: juros maiores, sem subsídio, mas com teto de imóvel de R$ 400 mil e capacidade de compra maior.
- Compor renda com cônjuge, companheiro, pai, mãe ou irmão — lembrando que a renda somada também recalcula a sua faixa.
4. Faixas e tetos vigentes em 2026
Os limites abaixo valem para famílias em áreas urbanas e foram atualizados pela Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 1º de abril de 2026.
| Faixa | Renda bruta familiar mensal | Teto do imóvel |
|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 3.200 | definido em 2025, em vigor desde janeiro de 2026 |
| Faixa 2 | de R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | definido em 2025, em vigor desde janeiro de 2026 |
| Faixa 3 | de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | R$ 400 mil |
| Faixa 4 | até R$ 13.000 | R$ 600 mil |
Quem mora em área rural entra por regra própria, com renda bruta familiar anual de até R$ 162,5 mil.
5. O que o banco aceita como renda
Renda, para o banco, é o que está documentado. Isso derruba muita simulação que parecia certa:
- CLT: holerite e carteira assinada. É o caso mais simples.
- Autônomo: normalmente a média dos últimos meses de extrato bancário, comparada com a declaração de Imposto de Renda. Se o extrato mostra R$ 8 mil e o IRPF declara R$ 3 mil, o banco costuma trabalhar com o menor.
- MEI e empresário: pró-labore declarado, DASN-SIMEI e IRPF. Aqui é onde eu, como contador, vejo o erro mais caro: gente que declarou renda baixa por anos para pagar menos imposto e, na hora da compra, não consegue comprovar o que de fato ganha. Isso não se conserta em uma semana.
- Renda informal pura: em regra não entra.
- Benefícios e pensões: variam conforme a natureza e a permanência do benefício.
6. Cinco formas de reduzir a renda exigida
- Alongar o prazo. De 360 para 420 meses, a renda exigida para R$ 240 mil cai de cerca de R$ 7.150 para R$ 6.840. Você paga mais juros no total, mas entra na aprovação.
- Usar o FGTS na entrada. Cada real de FGTS é um real a menos financiado, e o efeito na parcela é direto.
- Compor renda. Somar a renda de cônjuge, companheiro ou parente permitido pela política do banco.
- Regularizar a declaração antes de comprar. Para MEI e autônomo, ajustar o que se declara é o que transforma renda real em renda comprovável — mas leva tempo e precisa ser feito com critério.
- Escolher um imóvel de valor menor. Óbvio, e ainda assim é a alternativa que mais gente descarta cedo demais. Vinte mil reais a menos no financiamento são quase R$ 600 a menos de renda exigida.
7. Perguntas frequentes
Preciso de R$ 6.840 de renda ou é a renda da família inteira?
É a renda bruta familiar somada dos participantes que entram na proposta. Duas pessoas ganhando R$ 3.500 cada resolvem essa conta; uma pessoa sozinha ganhando R$ 4.000 não resolve.
O banco olha renda bruta ou líquida?
Bruta. O limite de 30% é calculado sobre a renda antes dos descontos de INSS e Imposto de Renda. Na prática isso significa que a parcela pesa mais no bolso do que os 30% sugerem.
Consigo financiar R$ 240 mil ganhando R$ 5.000?
Nesse cenário, não. Com R$ 5.000 de renda, o teto de parcela é R$ 1.500, o que corresponde a cerca de R$ 175 mil financiados no prazo de 420 meses. Para chegar a um imóvel de R$ 240 mil, você precisaria de aproximadamente R$ 65 mil entre entrada e FGTS.
A parcela vai continuar em R$ 2.052 até o fim?
Não. No sistema SAC a parcela diminui mês a mês, porque a amortização é fixa e os juros incidem sobre um saldo devedor que encolhe. Perto do fim do contrato ela fica em torno de R$ 575, considerando apenas amortização e juros.
Tenho o nome limpo. Isso garante a aprovação?
Não garante. Renda suficiente e nome limpo no Serasa são condições necessárias, não suficientes. Existe restrição cadastral interna da própria Caixa que derruba propostas de quem tem o nome limpo lá fora — é o CONRES, e escrevi sobre isso em CONRES da Caixa. A decisão final é sempre da instituição financeira.
Esses valores valem para qualquer banco?
Não. O Minha Casa Minha Vida é operado principalmente pela Caixa, com regras de faixa e teto definidas pelo Governo Federal. Fora do programa, cada banco define sua taxa, seu prazo e seu limite de comprometimento de renda, e as contas mudam.
Vamos fazer a sua conta com número real?
Me manda sua renda familiar e o valor que você tem de entrada. Eu devolvo o quanto você financia hoje e em que faixa você cai — inclusive se a resposta for "ainda não".
Pedir minha simulação- Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026 — Diário Oficial da União, 1º/04/2026.
- Secretaria de Comunicação Social da Presidência da República — "Nova portaria atualiza limites de renda bruta familiar admitidos para famílias atendidas pelo Minha Casa, Minha Vida", publicado em 01/04/2026.
- Conselho Curador do FGTS — aprovação dos tetos de valor de imóvel das faixas 3 e 4, em 24/03/2026.
- Condições operacionais do crédito habitacional da CAIXA: prazo de até 420 meses e comprometimento de até 30% da renda bruta familiar.
Cálculos de parcela e de renda mínima elaborados por José Aparecido pelo sistema SAC, sem seguros (MIP/DFI) e sem taxa de administração. São estimativas para orientação e não substituem a simulação oficial da instituição financeira.