Comece por uma única checagem: a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis? O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 diz que o incorporador só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação. Sem esse registro, a venda não deveria estar acontecendo. Peça o número do registro e a matrícula do imóvel, e confira a certidão você mesmo no cartório — a certidão é pública e qualquer pessoa pode pedir.
A segunda checagem está no próprio contrato. Desde a Lei nº 13.786/2018, todo contrato de compra de unidade em incorporação tem de começar por um quadro-resumo com doze informações obrigatórias, entre elas o prazo final de entrega, o que acontece se você desistir e quanto volta para o seu bolso. Se alguma delas faltar, a lei te dá uma carta na mão — explico adiante.
Neste guia
- A incorporação está registrada?
- O que é o memorial de incorporação
- O quadro-resumo e os 12 itens obrigatórios
- Patrimônio de afetação: o que muda para você
- Prazo de entrega e a tolerância de 180 dias
- Se você desistir: quanto volta
- Os 7 dias de arrependimento
- Comprar na planta dentro do Minha Casa Minha Vida
- Checklist para levar ao stand
- Perguntas frequentes
1. A incorporação está registrada?
Esta é a pergunta que separa um lançamento regular de uma dor de cabeça. O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 condiciona a venda das futuras unidades ao registro prévio do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.
Como conferir, na prática:
- Peça ao corretor o número do registro da incorporação, a matrícula do terreno e o cartório onde foi registrada. Esses três dados são obrigatórios no quadro-resumo do contrato.
- Solicite a certidão de matrícula atualizada no cartório indicado, presencialmente ou pela central de registradores do estado.
- Na matrícula, procure o ato de registro da incorporação. Ele indica que o empreendimento foi analisado e aceito pelo registrador.
- Na mesma certidão, veja os ônus que existem sobre o terreno — em especial a hipoteca ou alienação fiduciária dada em garantia do financiamento da obra. É normal existir; o que importa é que esteja declarada no contrato.
Por que isso importa. O registro é o momento em que um terceiro — o registrador — confere a documentação do terreno, do incorporador e do projeto aprovado. É a única etapa do processo em que alguém sem interesse na venda olha os papéis antes de você.
2. O que é o memorial de incorporação
Memorial de incorporação é o dossiê que o incorporador entrega ao cartório para registrar o empreendimento. Ele está arquivado no Registro de Imóveis e você pode pedir cópia. Entre os documentos que o artigo 32 exige, os que mais interessam a quem compra são:
- Título de propriedade do terreno e certidões negativas em nome do proprietário e do incorporador
- Projeto de construção aprovado pela prefeitura
- Quadros de áreas e frações ideais, elaborados conforme a NBR 12.721 — é aqui que se lê a metragem real da sua unidade e a fração de terreno que lhe cabe
- Memorial descritivo de acabamentos, com os materiais e serviços que a construtora se obrigou a entregar
- Minuta da convenção de condomínio, que já define regras de convivência e rateio antes de existir o prédio
- Avaliação do custo global da obra e o prazo de carência, se houver
O memorial descritivo de acabamentos merece atenção especial: é o documento que define o padrão do que será entregue. Compare-o com o que você viu no apartamento decorado. O decorado é peça de venda; o memorial é o compromisso contratual.
3. O quadro-resumo e os 12 itens obrigatórios
O artigo 35-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/2018, determina que o contrato comece por um quadro-resumo. São doze informações que não podem faltar:
| # | O que tem de estar escrito |
|---|---|
| 1 | Preço total a ser pago pelo imóvel |
| 2 | Valor da entrada, forma de pagamento e percentual sobre o total |
| 3 | Valor da corretagem, condições de pagamento e quem é o beneficiário |
| 4 | Forma de pagamento do preço, com valores e vencimentos de cada parcela |
| 5 | Índices de correção monetária e o período de aplicação de cada um |
| 6 | Consequências do desfazimento do contrato, com penalidades e prazos de devolução em negrito |
| 7 | Taxas de juros, se mensais ou anuais, nominais ou efetivas, e o sistema de amortização |
| 8 | Informação sobre o direito de arrependimento, nos contratos assinados em stand de vendas |
| 9 | Prazo para você quitar suas obrigações depois do auto de conclusão da obra |
| 10 | Ônus que recaem sobre o imóvel, inclusive a garantia do financiamento da obra |
| 11 | Número do registro do memorial, matrícula do imóvel e cartório competente |
| 12 | Termo final para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso |
Faltou algum item? O § 1º do artigo 35-A dá 30 dias para a incorporadora aditar o contrato e sanar a omissão. Se não sanar nesse prazo, a lei considera que há justa causa para você rescindir o contrato. E o § 2º exige que você assine especificamente ao lado das cláusulas de desfazimento — não basta estarem no meio do contrato.
4. Patrimônio de afetação: o que muda para você
Patrimônio de afetação é um regime em que o terreno, a obra e o dinheiro daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora. Se a empresa tiver problemas em outra obra, aquele patrimônio não responde por eles.
Para quem compra, isso tem dois efeitos opostos que precisam ser ditos com clareza:
- A favor: a obra fica protegida de dívidas alheias ao empreendimento, e a prestação de contas é mais rígida.
- Contra, se você desistir: em empreendimento afetado, a pena convencional pode chegar a 50% do que você pagou, contra 25% no regime comum. Em compensação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se.
O regime de afetação consta da matrícula. Pergunte e confirme na certidão — é um dado objetivo, não uma opinião do corretor.
5. Prazo de entrega e a tolerância de 180 dias
O artigo 43-A permite que o contrato preveja um atraso de até 180 dias corridos sobre a data prevista de conclusão, sem que isso gere penalidade para a incorporadora. Mas há uma condição: essa tolerância só vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Procure por ela.
| Situação | O que a lei prevê |
|---|---|
| Atraso dentro dos 180 dias | Não gera penalidade nem permite rescisão por parte do comprador |
| Passou dos 180 dias e você quer sair | Rescisão com devolução integral de tudo o que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos |
| Passou dos 180 dias e você quer o imóvel | Indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die, na entrega da unidade |
As duas últimas hipóteses não se somam: o § 3º proíbe cumular a multa por atraso com a multa por rescisão. Você escolhe um caminho.
Quer que eu leia o contrato com você antes de assinar?
Eu confiro o registro da incorporação, o quadro-resumo e as cláusulas de prazo e distrato, e te explico em português o que cada uma significa. Sem custo.
Falar no WhatsApp6. Se você desistir: quanto volta
Aqui está a má notícia que o comprador costuma descobrir tarde: desistir custa caro, e o que volta é bem menos do que você pagou. O artigo 67-A autoriza o incorporador a deduzir, de forma cumulativa:
| Dedução | Quanto |
|---|---|
| Comissão de corretagem | A integralidade — ela não volta |
| Pena convencional | Até 25% do valor pago; até 50% se houver patrimônio de afetação |
| Impostos sobre o imóvel | Valor correspondente ao período |
| Cotas de condomínio e associação | Valor correspondente ao período |
| Fruição, se você já tinha a posse | 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die |
E o prazo para receber o que sobrar depende do regime:
- Com patrimônio de afetação: em até 30 dias após o habite-se
- Sem patrimônio de afetação: em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento do contrato
- Se a unidade for revendida antes desses prazos: em até 30 dias da revenda
A saída que quase ninguém menciona. O § 9º do artigo 67-A diz que a cláusula penal não incide se você encontrar um comprador substituto que assuma seus direitos e obrigações — desde que a incorporadora concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira dessa pessoa. Antes de aceitar um distrato com 25% ou 50% de perda, vale tentar esse caminho.
7. Os 7 dias de arrependimento
Assinou no stand de vendas ou em qualquer lugar fora da sede da incorporadora? O § 10 do artigo 67-A te dá 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução de todos os valores antecipados — inclusive a comissão de corretagem.
Um detalhe processual que decide o caso: o § 11 exige que você demonstre o exercício tempestivo do direito por carta registrada com aviso de recebimento, e a data que conta é a da postagem. Mensagem de WhatsApp para o corretor não substitui. Passados os 7 dias, o contrato torna-se irretratável.
8. Comprar na planta dentro do Minha Casa Minha Vida
Boa parte dos lançamentos que atendem o programa é vendida na planta, e as regras acima valem integralmente. O que muda é a camada de financiamento, atualizada pela Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026:
| Faixa (área urbana) | Renda bruta familiar mensal |
|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 3.200 |
| Faixa 2 | De R$ 3.200,01 a R$ 5.000 |
| Faixa 3 | De R$ 5.000,01 a R$ 9.600 |
| Faixa 4 | Até R$ 13.000 |
O teto de valor do imóvel é de R$ 400 mil na Faixa 3 e R$ 600 mil na Faixa 4. Em área rural, o critério é a renda bruta familiar anual de até R$ 162,5 mil. Os detalhes de juros, subsídio e enquadramento estão no guia de regras do MCMV em 2026, e os empreendimentos que trabalho com condições do programa estão na página de Minha Casa Minha Vida.
Três pontos específicos de quem compra na planta com financiamento do programa:
- A aprovação do crédito tem validade. Se a obra se estender, a análise pode precisar ser refeita, com a renda e a situação cadastral da época. Mantenha sua vida financeira estável até a assinatura do contrato de financiamento.
- O FGTS pode entrar na entrada ou amortizar o saldo, conforme as regras do fundo e a análise do banco. Dá para estimar o impacto no simulador.
- O valor financiado é o da avaliação do banco, não o da tabela. A diferença, se houver, é paga por você. Peça a simulação antes de assinar, não depois.
HIS municipal e MCMV federal não são a mesma coisa
É a confusão mais comum em lançamentos de São Paulo. A HIS — Habitação de Interesse Social é um enquadramento da Prefeitura, que limita o valor de venda da unidade. O Minha Casa Minha Vida é um programa federal de financiamento. Uma unidade pode ser HIS e, a depender da sua renda e da análise do banco, também ser financiada pelo MCMV — mas uma coisa não garante a outra.
O Vibra Paes de Barros, lançado no Alto da Mooca, é um exemplo desse enquadramento municipal: parte das unidades é HIS-2, com teto de venda fixado pelo Decreto Municipal nº 64.895/26. Isso diz respeito ao preço máximo da unidade, não ao programa federal. Quem compra ali na planta deve fazer as duas conferências separadamente — a do memorial, descrita neste guia, e a da simulação de financiamento. Para outras opções na região, veja o panorama de MCMV na Zona Leste de São Paulo.
9. Checklist para levar ao stand
- Número do registro da incorporação, matrícula e cartório
- Certidão de matrícula atualizada, pedida por você
- Se há patrimônio de afetação averbado
- Memorial descritivo de acabamentos, comparado com o decorado
- Quadro de áreas da NBR 12.721: metragem privativa da sua unidade e fração ideal
- Quadro-resumo completo, com os 12 itens do artigo 35-A
- Data prevista de conclusão e se a tolerância de 180 dias está destacada
- Cláusula de distrato: percentual da pena e prazo de devolução, assinados especificamente
- Valor da corretagem e quem é o beneficiário
- Índice de correção das parcelas até a entrega das chaves
- Minuta da convenção de condomínio e estimativa de custo condominial
- Simulação de financiamento com os seus números, por escrito
Uma recomendação simples. Peça o contrato e o memorial para levar para casa e leia com calma, fora do ambiente de vendas. Empreendimento sério não perde a venda porque o comprador quis ler o contrato em casa por dois dias.
Perguntas frequentes
O memorial de incorporação é público? Como faço para ver?
Sim. Ele fica arquivado no Cartório de Registro de Imóveis onde a incorporação foi registrada, e qualquer pessoa pode solicitar certidão ou cópia, mediante pagamento dos emolumentos. Você não depende da incorporadora para ter acesso.
Posso comprar antes do registro da incorporação?
O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 condiciona a venda das unidades ao registro prévio do memorial. Se o empreendimento ainda não foi registrado, a orientação é aguardar o registro antes de assinar e pagar.
A obra atrasou 4 meses. Tenho direito a alguma coisa?
Se o contrato previu a tolerância de 180 dias de forma clara e destacada, um atraso de 4 meses está dentro dela e não gera penalidade. Passados os 180 dias, aí sim cabe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, ou rescisão com devolução integral.
Se eu desistir, recebo tudo de volta?
Não. Em caso de distrato ou de resolução por inadimplemento seu, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem integral e uma pena de até 25% do valor pago — até 50% se houver patrimônio de afetação — além de impostos, condomínio e fruição do período. É por isso que a decisão de comprar na planta precisa ser tomada com a conta fechada desde o início.
Assinei no stand no fim de semana e me arrependi. Dá para cancelar?
Em contratos assinados em stand de vendas ou fora da sede do incorporador, você tem 7 dias improrrogáveis para se arrepender, com devolução de tudo o que antecipou, inclusive a corretagem. O prazo deve ser exercido por carta registrada com aviso de recebimento, e vale a data da postagem.
O que é fração ideal e por que devo olhar?
É a parcela do terreno que corresponde à sua unidade, calculada nos quadros da NBR 12.721 que integram o memorial. Ela costuma ser usada como base de rateio de despesas do condomínio e influencia o peso do seu voto em assembleia.
Comprar na planta com Minha Casa Minha Vida muda alguma dessas regras?
Não. As regras de incorporação da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 13.786/2018 valem igualmente. O programa altera a camada de financiamento — faixa de renda, juros, subsídio e teto do imóvel —, não as obrigações do incorporador quanto ao memorial, ao prazo e ao distrato.
Unidade HIS é a mesma coisa que Minha Casa Minha Vida?
Não. HIS é enquadramento da Prefeitura de São Paulo que limita o valor de venda da unidade. O MCMV é programa federal de financiamento. Uma unidade pode ser as duas coisas, mas o enquadramento municipal não garante automaticamente o financiamento pelo programa federal.
Antes de assinar, faça a conta inteira
Comprar na planta é uma decisão de anos. Eu ajudo a conferir o memorial, entender o contrato e simular o financiamento com os seus números — sem custo e sem compromisso.
Falar com José AparecidoFontes
- Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 — arts. 32, 35-A, 43-A e 67-A (Planalto)
- Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 — Planalto, publicada no DOU de 28/12/2018
- Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026 — Ministério das Cidades, publicada no DOU de 01/04/2026
- Conselho Curador do FGTS — deliberação de 24 de março de 2026 sobre o teto de valor dos imóveis
- Decreto Municipal nº 64.895/26 — Prefeitura de São Paulo, enquadramento HIS
- ABNT NBR 12.721 — quadros de áreas e frações ideais em incorporação
Conteúdo informativo, publicado em 15/09/2026. Leis, regras do programa, limites e tetos podem ser alterados a qualquer momento. Este guia não substitui a análise de um advogado sobre o seu contrato específico.