O ITBI é cobrado do comprador. Em São Paulo, na compra financiada pelo SFH de imóvel de até R$ 600 mil, a Lei 11.154/1991 prevê 0,5% sobre o valor financiado, até R$ 100.000,00, e 3% sobre o restante. A escritura e o registro seguem tabelas de emolumentos de cartório, e o valor depende do imóvel. Peça o cálculo do ITBI e o orçamento do cartório antes de assinar, e reserve esse dinheiro além da entrada.
Publicado em 06/10/2026 · Atualizado em 06/10/2026 · Regras e valores conferidos em 06/10/2026
O que é o ITBI e quem paga
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, e quem paga é o comprador.
A Lei Municipal nº 11.154/1991 diz que o contribuinte são os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos. A base de cálculo é o valor venal do imóvel, isto é, o valor pelo qual ele seria negociado à vista, em condições normais de mercado. É a Prefeitura que emite a guia, e o imposto precisa estar pago antes do registro da transferência.
A alíquota no financiamento
Para imóvel financiado pelo SFH, o ITBI de São Paulo tem uma alíquota menor sobre a parte financiada.
| Situação | Alíquota do ITBI |
|---|---|
| Transmissão de imóvel de até R$ 600.000,00 no SFH, no PAR ou em HIS: parte financiada, até R$ 100.000,00 | 0,5% |
| Valor restante da mesma transmissão | 3% |
| Demais transmissões | 3% |
Fonte: art. 10 da Lei Municipal nº 11.154/1991, redação vigente. Consulta em 06/10/2026. Confirme na guia emitida pela Prefeitura.
Um exemplo apenas para você enxergar a ordem de grandeza, e não uma promessa: num imóvel de R$ 300.000,00 com R$ 240.000,00 financiados, que cumpra as condições acima, a leitura do art. 10 dá 0,5% sobre R$ 100.000,00 (R$ 500,00) mais 3% sobre R$ 200.000,00 (R$ 6.000,00), ou seja, R$ 6.500,00. O valor real depende da base de cálculo que a Prefeitura apurar e do que o banco financiar.
Escritura e registro: como entram na conta
Escritura e registro são serviços de cartório, cobrados por tabela, e o valor muda conforme o preço do imóvel.
Não vou colocar um número fechado aqui, porque ele varia com o valor do imóvel e com a tabela de emolumentos vigente. O que funciona é pedir um orçamento ao cartório de registro de imóveis responsável pela matrícula, com o valor da compra já definido. Pergunte também à instituição financeira como o seu contrato será formalizado e se algum desses custos pode ser pago com recursos do FGTS ou incluído no financiamento. Isso depende da modalidade e da análise.
Quer saber como isso fica no seu caso?
Eu faço uma pré-análise gratuita da sua renda e do seu enquadramento. A decisão final é sempre da instituição financeira.
A ordem certa dos passos
- Simule o financiamento e anote o valor financiado e a entrada.
- Peça a estimativa do ITBI e confirme a guia emitida pela Prefeitura.
- Peça o orçamento do cartório para escritura, se houver, e registro.
- Pague o ITBI antes da transferência, conforme a guia.
- Registre o imóvel na matrícula. Só com o registro a compra fica completa.
Se o contrato for por instrumento particular, o art. 12 da lei municipal prevê o pagamento do ITBI em até 10 dias da data do instrumento. Se for por escritura pública, o pagamento vem antes do ato.
Quanto reservar além da entrada
Reserve uma folga para os custos de transferência, e confirme o valor exato antes de fechar.
Como o ITBI varia com a base de cálculo e o valor financiado, a reserva correta sai da simulação do seu caso, e não de um percentual genérico. Se você ainda está montando a entrada, vale rever também o que dá para usar do FGTS: veja FGTS no Minha Casa Minha Vida e como funciona a entrada. Para conferir faixas e tetos do programa, use a página de regras 2026, e o simulador para testar valores.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?
O comprador. A Lei Municipal 11.154/1991 define como contribuintes os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos.
Qual a alíquota do ITBI em São Paulo para imóvel financiado?
Para transmissões de imóveis de até R$ 600.000,00 no SFH, no PAR ou em HIS, a lei prevê 0,5% sobre o valor financiado, até R$ 100.000,00, e 3% sobre o valor restante. As demais transmissões pagam 3%.
Como o ITBI é calculado?
Sobre o valor venal do imóvel, que é o valor pelo qual ele seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A Prefeitura emite a guia com o valor apurado.
Quando o ITBI deve ser pago?
Antes do ato, se for por escritura pública, e em até 10 dias da data do instrumento, se for por instrumento particular, conforme o art. 12 da Lei 11.154/1991. Confira o prazo na guia.
Quanto custa a escritura e o registro?
Depende do valor do imóvel e da tabela de emolumentos dos cartórios. Peça um orçamento ao cartório de registro de imóveis, com o valor da compra definido.
Posso usar o FGTS para pagar o ITBI e o registro?
Depende da modalidade do financiamento e das regras do FGTS na sua operação. Pergunte à instituição financeira antes de assinar.
Quer montar a conta completa da sua compra, com entrada, parcela e custos?
Atendimento sem compromisso. Não é oferta nem promessa de aprovação de crédito.
CRECI PF 127197 · CRECI 036811-J · CNAI 58363 · CRC 1-SP215720-O
Fontes oficiais
Consulta realizada em 06/10/2026. Regras e valores podem mudar; confirme na fonte antes de decidir.